L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato una guida aggiornata con tutte le novità e le istruzioni per poter usufruire del bonus prima casa, dedicato a chi compra un immobile come abitazione principale. Come funziona il bonus? E chi lo può richiedere?
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Bonus prima casa, come funziona?
Generalmente chi acquista una casa deve pagare l’imposta di registro sul prezzo della cessione pari al 9%. Inoltre, bisogna pagare anche le imposte ipotecarie e catastali. Nel caso di vendite soggette a Iva, l’aliquota da applicare è pari al 10% e per le imposte di registro, ipotecarie e catastali bisogna pagare una quota fissa di 200 euro. Il bonus prima casa interviene su questi valori, introducendo agevolazioni per coloro che acquistano un immobile da destinare ad abitazione principale. Ma, prima di tutto, bisogna distinguere tra acquisti da privati oppure da imprese. Nel primo caso, e anche qualora si acquisti l’immobile da una azienda che opera in esenzione Iva, l’imposta di registro è ridotta dal 9% al 2%. Invece, le imposte ipotecarie e catastali saranno dovute nella misura di 50 euro ciascuna. Qualora, invece, l’impresa dalla quale si acquista la prima casa sia soggetta a Iva, le imposte previste sono pari a 200 euro e si applica l’aliquota ridotta dal 10 al 4 per cento.
Quali agevolazioni prima casa ci sono per gli under 36?
Per favorire l’autonomia abitativa dei giovani di età inferiore a 36 anni, il decreto legge n. 73 del 2021 – decreto “Sostegni bis” – aveva introdotto nuove agevolazioni fiscali riguardanti le imposte indirette per l’acquisto della prima casa che si applicavano gli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023. Un agevolazione che, però, non stata prorogata per il 2024 e, dunque, dal primo gennaio di quest’anno i giovani possono accedere solo al bonus prima casa ordinario.
Fisco e acquisto prima casa: cosa bisogna sapere
Come spiega l’Agenzia delle Entrate nella guida aggiornata, non tutti forse sanno che “la tassazione dell’atto avviene sul valore calcolato in base alla rendita catastale dell’immobile e non sul corrispettivo effettivamente pagato. Viene limitato il potere di accertamento di valore dell’Agenzia delle entrate. Spetta per legge una riduzione degli onorari notarili”. Prima di comprare casa bisogna accertarsi che il venditore sia il legittimo proprietario e, poi, ottenere più informazioni possibili sull’immobile. È importante sapere che cosa accade se si decide di stipulare un contratto preliminare, il cosiddetto “compromesso”. Inoltre, bisognerebbe effettuare una verifica sui dati catastali e ipotecari dell’immobile. Di solito, questi accertamenti li fa il notaio che redige l’atto di compravendita, ma l’Agenzia delle entrate mette a disposizione dei cittadini, sul proprio sito, alcuni strumenti pratici per conoscere la situazione del bene che si intende acquistare.
Bonus prima casa, chi lo può ottenere?
Per poter usufruire delle agevolazioni riguardanti l’acquisto della prima casa, l’immobile che si compra deve rispettare determinati requisiti. In particolare, il fabbricato deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Il bonus non è ammesso per la compravendita di un immobile appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), ma solo per una pertinenza per ciascuna categoria. Il secondo requisito riguarda il luogo dove si trova la casa che si vuole comprare. Infatti, quest’ultima deve trovarsi nel territorio del comune dove l’acquirente ha la propria residenza. Può accadere che chi compra non abbia ancora la residenza nel luogo dove si trova la casa: in questo caso, si avranno 18 mesi di tempo a partire dalla data di acquisto per trasferire la propria residenza. Nell’atto di acquisto andrà inserita una dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza.
Come specificato sul sito dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione, si tratta di un meccanismo che viene applicato alle compravendite non soggette a Iva. In questo caso, il valore catastale dell’immobile viene determinato moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per il coefficiente 110. La finalità di questo meccanismo è assicurare trasparenza nelle compravendite immobiliari ed equità nel relativo prelievo fiscale. Infatti, la tassazione riguarderà il loro valore catastale dell’immobile indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.
Chi ha diritto al credito d’imposta?
Come precisato sul sito dell’Agenzia delle Entrate, chi vende una casa acquistata con le agevolazioni “prima casa” e ne compra un’altra entro un anno rispettando le condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. Tuttavia, il credito d’imposta non potrà essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto. Il contribuente potrà utilizzare questo credito di imposta in questi modi: in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto. Oppure, per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito. In diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto, oppure in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602). Se il credito non viene utilizzato interamente, la parte residua può essere riportata nei periodi d’imposta successivi.
Bonus prima casa 2024: si possono perdere le agevolazioni?
Si possono perdere le agevolazioni previste dal bonus prima casa 2024, e, in questo caso, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e anche una sanzione del 30% delle imposte stesse. I casi nei quali le agevolazioni possono essere annullate sono diversi. In particolare, quando le dichiarazioni nell’atto di acquisto sono false oppure se la “prima casa” viene venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto. Per questo secondo caso, le agevolazioni non si perdono se entro un anno si acquista un altro immobile da adibire ad abitazione principale in tempi ragionevoli.
